数据与研究报告

2009年房地产市场形势分析

入库:2009年8月10日22:52

 

  一、回顾2008年全年房地产市场特征
  
  (一)房屋价格涨幅回落
  各类型房屋销售价格涨幅逐步回落,2008年8月份70个大中城市房价出现近10年来首次下跌,跌幅逐月加大,房价下降城市的数量逐步增多。2008年,70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%,涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中,新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看,2008年70个大中城市房屋销售价格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%,90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。
  (二)商品房交易量持续下降
  2008年,商品房销售面积持续下降。下降幅度逐月增加。1-11月,商品房销售面积49148.38万平方米,同比减少18.3%,增幅减少48.8个百分点。其中,现房销售面积为13716.96万平方米,同比减少19.4%;期房销售面积为35431.42万平方米,同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加,由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。40个重点城市中,有1/4的城市商品房销售面积同比下降40%以上,下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。
  (三)房地产开发商投资规模缩减
  受需求市场低迷的影响,房地产开发投资意愿下降,从2008年2季度就开始显现。4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期,6月份起这两项反映房地产开发投资意原的指标各月均为同比负增长,2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米,同比减少5.6%,增幅比去年同期减少22.5个百分点。房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米,同比减少2.5%。
  
  二、2009年房地产市场走势预测
  
  (一)上半年缓降、调整
  1 消化空置商品房,开发商只有降价促销。2006和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20%的较大增幅,按照建设周期推算,2009年商品房屋竣工面积增幅将会有较大幅度增加。由于2008年房地产市场成交持续低迷,期房销售量下降近20%,决定了2009年进入竣工状态的商品房屋空置面积会有较大幅度增加。空置房屋直接形成房地产市场的当期供给,在空置房屋没有被很好消化以前,商品房屋新开工意愿将会下降。以减少房地产市场的后期供给,促进市场供求平衡。
  在央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后,购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。但真正有效地刺激观望的人们出手购房,则有赖于人们消费信心的逐渐恢复,有赖于开发商实实在在的降价促销。
  2 房地产开发企业自身调整,异购或重组以适应市场。2008年,受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响,房地产开发企业60%的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长,企业资金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境。未来企业并购重组将会增加。
  (二)下半年房价趋向稳定
  短期来看,已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定,2009年上半年在“保增长”的大调控目标下,仍可能还会有处于房价稳定的政策出台。从影响房地产市场的长期因素看,第三次“婴儿潮”出生的大量80后年轻人的结婚需求,将会有利于近几年住房刚性需求的增加,过去5年经济高速增长形成的居民财富积累的基础,都会对促进房价的稳定起到积极作用。
  当前形势下,形成房价下滑压力的影响因素主要有宏观经济的下行、经济适用房建设力度加大带来的增加市场供给预期、农村建设用地流转制度改革带来的土地供给层面的长远影响等等。
  在一系列扩大内需保增长的政策作用下,预计2009年3季度宏观经济将出现回暖,同时经济适用房相关政策、农村建设用地流转制度相关政策,短期内对房地产市场的影响有限,上述促进房价稳定因素的影响将会大于房价下行因素的影响,预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

作者:闫旭红 《北方经济》 2009年10期

论文字数:0 字   价格:0 元   『查看:联系和购买方法』 关闭窗口

相关内容更精彩!